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    朱大鸣,工商管理博士,中国资深财经评论人,企?#23548;摇?#20840;国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委?#20445;?#19978;海春之声集团董事长。
    现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著有《走向——后奥运时代的中国经济》一书。
    
    既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树?#24674;摹?#35270;野开阔,广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到,许多建议和观点都为后来的?#23548;?#25152;印证。
    
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楼市惊现报复性行情谨防踏空 (2009/3/12 9:05:33) [发送到微博]
      楼市惊现报复性行情谨防踏空

春节后,股市爆发报复性反弹之后,楼市成交量也出现了报复性大反弹的行情,阳春三月如火如荼的询盘买盘行为,使得一些大城市迎来了最艰难第一个阳春。压抑一年的多的刚性需求,终于在政策弱化房价的刚性成本下,爆发出来。

一些城市普遍回暖,2月份,京城新房和二手房成交量大幅回暖。期房商品住宅共成交6563套,环比上涨10%,二手房成交9511套,环比上涨两成。在上海,2月的上海市商品住宅成交78.76万平方米,比1月48.81万平方?#33258;?#21152;61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显,分别上涨26.91%和129.09%,与2007年基本持平。从3月11日的交易数据显示,日成交761套,79270.68平方?#20303;?#21487;见,成交量爆发出爆发性的反弹。广州对阳光?#20197;?#32593;签数据的监控,2月份广州楼市网签总数为7579套,相比1月份上涨了31%。但2007年广州房地产商出手226亿元拿地,平均露面地价4627元,刚性的成本使得开发商毫无?#37319;?#28145;圳2月份的统计数据也显示,新房成交面积为48.84万平方米,环比上升24.51%,同比上升580.24%,而成交价格则保持了每平方米近11000元的价位,呈现出“量升价平”的格局。这充分分说明,楼市进入了一个成交量回暖的一波反弹通道。

事实上,促使成交量回暖的主要因素有四个:

第一,中央去年10.23大救市计划以及后续的政策起到关键性的作用,正效应得到显现。中央的减税政策以?#25353;?#37327;房贷打折减轻了购?#31354;?#30340;负担,也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施,防止楼市过冷倒逼经济。

第二,价跌量升的?#32622;?#20986;现,楼市出现横盘整理的格局。这也是管理层出台政策刺激楼市成交量的目的,管理层并不托房价,而是督促开发商?#23548;邸?#19968;些存量较深亟待回笼资金的开发商,开始?#23548;?#20419;销,给于购?#31354;?#20197;购房机会。总体?#27492;担导?#36824;是在合理的范围,房价没有出现大落的?#32622;妗?月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比?#38470;?.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比?#38470;?.2%,这是全国房价连续第三个月?#38470;怠?#20063;就是说,全国性的以?#23548;?#20419;销换取成交量的回暖是此次成交量报复性大反弹的特征。

第三,刚性需求的阶段性?#22836;擰?#24456;多自住性需求的购?#31354;擼?#22312;多次踏空的教训下,借此金融危机之际,觅得购房良机。但是,这样的等待已经很长,从前年楼市预期恶化以来,现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的?#22836;牛?#25512;动了楼市成交量的反弹。

第四,一些开发商开始布局地价土地,以?#22270;?#26684;换取现金谋取更低的土地成本。前期土地成本太高,现在很多土地降了很多,现在拿地可以削平前期的成本。于是,一手?#23548;?#20419;销以快速回笼资金,一手?#22270;?#25343;地的战略,就成为一些开发商的选择。

虽然楼市出现报复性反弹,只能说是压抑已久的市场的?#38469;?#24615;修正,真正要说反转,路途还很远。但是,经过这一波成交量的反弹,也说明楼市预期正在悄然转换。

?#26434;?#19968;些自住型的消费者?#27492;担?#21487;以根据?#23548;?#24773;况,选择抓住这次?#23548;?#30340;时机,以免踏空之后后悔不已。

虽然楼市已经局部回暖,但楼市的存量依旧很大,权威机构指出,存量盘的消化需要2年,?#25910;?#35748;为不会这么久,但消化存量房的确还需要很长时间,因此,还需要政策层面的推动,一方面促使房价合理?#23548;郟?#21478;一方面需要减税等减抵消高房价的成本。

但是,在楼市刚刚有所复苏时候,就有一些开发商急不可耐的涨价,这不仅会招致政策大棒的打击,更会损害整个市场,这样的逼空行为是?#24674;?#24471;提倡的,很可能让成交量的报复性反弹夭折。比如,有媒体报?#28291;?#20197;前单价一万三的房子早就没有了,现在最?#22270;?#19968;万四千多,明天准备再提价。” 在深圳市福田区水木澜山售楼处,销售人员提醒中国证券报记者,如果今天不出手,明天?#22303;?#21333;价一万五的房子都买不到了。眼下在珠三角地区,随着政策支持和成交量?#20013;?#25193;大,像水木澜山那样迅速提价的楼盘已不在少数,?#39029;?#29616;愈演愈烈之势。虽然这是企业的个人行为,无可厚非,但像这样急不可耐的涨价,只可能失去回暖的好时机,使得观望情绪继续延长。

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