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博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投?#24066;?#20250;副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”?#20445;?011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物?#20445;?2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波?#26174;?#32622;业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的?#26174;?#29615;球酒店)复合地产项目“?#26174;?#22269;?#30465;薄?br />    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十?#23458;?#36164;企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首?#19994;?#30899;五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X?#23435;?#21338; 王伟业
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                         再议房产税

 

好几年没写博客了,变成生手了,在这平安之夜祝福大家。1220日,主流官媒发表了?#26222;?#37096;部长肖捷的署名文章,其中谈到将加快房产税的立法推进,争取在2019年完成全部立法程序,2020年开始落实新税法的实施。

这篇文章打破了认为房产税短期不会开征的看法,官媒向市场?#22836;?#20102;明确的信号,房产税这只鞭炮马上就要落地了。因为房产税?#36127;?#20851;系到大陆每个人的切身利益,因此引发了各阶层人的不同想法。

现在中国大陆实体经济情况非常糟糕,企业税这一块不敢动,要想让地方政府收入增加,就只有从中国经济的另一大方面找思路、想办法,那就是房地产。在过去,地方?#26222;?#25910;入很大一部分要?#23458;?#22320;出让金,即土地?#26222;?#26681;据中共国家信息中心数据,在20012010年,地方政府土地出让金收入从1296亿元人民币上涨到2.9万亿,占?#26222;?#25910;入比例从16.6%升高到76.6%。但是近几年地方政府对土地出让金的依赖度逐渐回落,在2016年,地方?#26222;?#23545;土地的依赖度?#38470;?#20026;42%左右。

土地出让金减少,但与此同?#20445;?#22320;方债务这些年来却是不断在堆积。截止今年9月?#31069;?#22320;方国企负债47.6万亿人民币,比去年增加20.9%,国际评级机构穆迪因此将2018年地方政府展望调整为负面。收入渠道减少而负债总量增加,从地方政府利益考虑,它们自然需要想一个办法来开源。这其实也就是房产税的?#23616;?#30446;的,为地方增加税收。

征收房地产税的讨论已经?#20013;?#22810;年,但推行艰难。房产税推进是以立法先行为原则的,所以预计房产税还有35年的缓冲期,现在民众不必过分担心征税问题。但百姓买房买到的只是房子土地70年的使用权,相当于租房,只是一次性缴清了70年房租。在此情况下,国家要征收房产税,民众不服。所以,征收房产税前必须完成土改。

有多套房的多是公务员尤其是处局级以上官?#20445;?#36824;有中产以上阶层。体制内官员有足够能力对政府施加影响,而负责制订相关政策的国土资源部、住建部出于部门利益,得让地方政府继续卖地,也不希望进行土改征税。因此,房产税何去何从我们拭目以待

在政府国土部门大把收土地70年租金(出让金)的情况下,征收房产税实在是抢劫行为房地产的价值是由土地与地上?#38454;?#29289;---建筑物组成的,而土地是增值的,建筑物的重置价是要折旧打折的,那么,向没有完全产权的折旧方收取房产税合理吗?

最后,?#19968;?#26159;认为:—个让百姓?#21482;?#30340;政策肯定不是好政策!

 

        救的不是楼市,而是中国经济

 

在取消限购的“救市?#38381;?#31574;下,中国楼市“重灾区”城市市场依然低迷,土地市场亦大受影响,9月份的土地出让金同比降幅高达70%。在楼市难回暖下,9月30日,央行、银监会联合发文公布首套房的认定标准,首套房贷结清后再购房可视为首套房,对于未限购地区的多套房政策也同样放开,已经结清可以享受首套房政策。与此同?#20445;?#22830;行公布了房贷利?#39318;?#20302;可以打7折的政策。此举意味救市政策升级,不再是地方政府一头热的行为

当下,楼市交量?#20013;?#36208;低下,各地的楼价亦?#26377;?#19979;行的态势。 据中国指数研究院发布的《2014年三季度市场?#38382;?#24635;结》报告显示,2014年三季度,百城住宅均价?#20013;?#19979;跌。其中,7月住宅均价为10835元/平方米,环比下跌0.81%;8月住宅均价为10771元/平方米,环比下跌0.59%;9月百城住宅均价继续下行。 值得注意的是,这已是百城住宅价格连续5个月下跌,市场下行趋势明显,楼市疲态依旧。 国家统计局近期公布的70个大中城市房价水平数据显示,8月份,70个大中城市中,就有高达68个城市的房价环比下滑,其余两个城市,温州房价环比持平,仅厦门房价环比略为上涨。目前整个中国楼市去化压力在快速攀升

楼市的疲软?#29616;?#24433;响了房企拿地的意愿,。2014年三季度,中国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比?#38470;到?0%。其中,住宅用地2653亿元,同比?#38470;?#36229;过50%。而9月份,土地市场降温更加明显,单月出让金的同比降幅接近70%。三季度土地市场成交?#30475;?#24133;度?#38470;担?#22303;地出让金也?#29616;?#19979;跌下半年各种开发投资的数据估计会出现更大的?#38470;怠?/span>

9月30日,汇丰控股有限公司公布9月份制造业经理人指数(PMI)终值为50.2,低于上周公布的预?#20048;怠?#26368;近公布的各项经济数据显示,中国实体经济利?#31513;?#28369;、进口萎缩、房地产价格?#38470;?#32780;库存?#21487;?#21319;,多项经济?#21103;?#21516;时预警,经济跌回金融危机深重时水平,实体经济的存活度还低于金融危机之时。由于工业增加值、能源消费量及固定资产投资的近期一系列经济数据都进一步步走软,中国经济始终面临不确定性。数据表明,中国经济继在第二季度微幅反弹之后,在第三季度仍步履艰难。汇丰PMI是一项备受关注的?#21103;輳?月份终值显示中国制造业活动连续第二个月增长迟?#28023;?#34920;明中国经济仍面临下行压力。

除了工业利润增速?#38470;?#22806;,8月份,中国投资增速创出13年新低、发电量年内首度下滑、工业增加值增速骤降。自中政府2008年推出?#30899;?#32463;济的“四万亿”投?#22987;?#21010;以来,中国经济从未像现在这样多个?#21103;?#31034;警,跌回金融危机深重时水平。中国经济正面临?#29616;?#30340;下行风险,中国GDP的增长预期增长7.5%的目标很难实现除非进行官方“粉饰”。

现在国际经济联?#31561;?#30410;紧密,一个国?#19968;?#22320;区经济出现问题,就会引发全球性的经济问题。中国的经济出现?#23435;?#39064;,中国的消费不足,就会引发世界消费品供过于求,造成?#29616;?#30340;积压,进而工厂倒闭,从业人员失业,而失业会推动消费品更多的积压,更多的工厂倒闭,更多的的从业人员失业。消费品领域的倒闭和萧条,连锁反应会推动整个社会生产全部领域的倒闭和萧条,让整个世界的经济陷入深度的危机之中。

另外,目前政府与企业的边界、权力与市场的边界不清,权力的滥用导致各种繁琐审批和?#30333;?#34892;为,腐败丛生,极大地增加了经济运行成本,降低效率,加剧了收入分配的不公,导致经济运行活力不强,可?#20013;?#24615;遭疑。总体缺乏有效的法制保?#24076;?#23500;裕阶层不断移民海外并转移资产,其数量之多、规模之大,早已受到海内外媒体的关注。官员?#20302;?#31227;民或变相移民也带走了大量的财富。根据伦敦财富谘询机构?#23433;?#23500;洞察?#20445;╓ealthInsight)的调查数据,中国大陆富豪在海外囤积的资产约6580亿美元,相当于40796亿元人民币之巨。

近年以来,楼市已经被政府认定是支柱经济,此前地方政府的松?#31513;?#36141;措施已得到中央政府的默许或授意。这次中央政府公开救市,表明中国经济已经到?#23435;?#24613;时刻。放眼中国经济,那个行业是景气的?因此,只能从挽救楼市着手,从目前看,救楼市就是救中国经济

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        神奇之千年古寺---宁波保国寺

 

 中华大地有5千多年的悠久历史,一?#21271;?#35465;为神传文化无奇不有江南潮湿、台风、虫蛀等自然条件非常不利于木造建筑,但浙江宁波保国寺的北宋大殿却屹立1千年不倒,成为保最完整、江南仅的几座唐宋古建筑之一,也被誉为“鸟不入,虫不蛀”的古建筑奇观。

保国寺建于宋真宗大中祥符六年(西元1013年),屹立于宁波市江北区西北郊灵山山坳,距市区15公里。到2013年刚好满1千年。

保国寺是我国江南保存最完好的北宋木结构建筑,是国务院公布的第一批全国重点文保单位。大雄宝殿建筑风格特异,巧夺天工,是保国寺建筑之精华。大雄宝殿是寺内主建筑,重檐歇山式,是江南现存最古老的木构建筑,其面阔三间(11.91米),进深三间(13.35米),成纵向长方形。大雄宝殿气势雄伟,全部结构皆用斗拱裼 巧妙衔接和精 确的?#20037;际酰?#19981;用一钉而将建筑物的各个构件牢固地结合在一起,?#22411;?#36215;整个殿?#26790;?#39030;的重量。

大雄宝殿也被为全国独一无二的无梁殿其实大殿是有梁的,不过被藻井、天花等挡住罢了。另一方面跟供奉过的无量寿佛谐音有关。大殿在建筑上有其独到之处?#28023;?)平面布置进深大于面阔,?#39318;?#38271;方形;(2)在前槽天花板上绝妙地安置了三个镂空藻井;(3)采用了复杂的斗栱结构,斗栱与昂?#21152;瞄久?#24039;妙衔接在一起,不用一枚钉子,整座大殿稳巧有致,有很好的防风抗震能力;(4)柱子的设计更是别具匠心,外观呈瓜棱状,柱心?#27597;?#23567;柱拼合,外面再包镶四瓣木条,既节约木?#27169;?#21448;不影响牢固,且外形美观。柱身有明显侧脚。(5)不对称。大殿佛台西侧柱头上为方?#25991;局疏佣罰?#32780;东侧柱头上却为圆?#38382;?#36136;?#20323;罰?#26007;栱里转跳东侧为四跳,而西侧为五跳。

 

保国寺大殿在建筑上有很高的历史、艺术和科学价?#25285;?#26159;宋《营造法式》的典型?#36947;?#21453;映?#35828;?#26102;建筑上的独特风格和力学研?#21487;?#36798;到的高水平。在中国古代建筑史上的基础,拥有鲜明江南特色的厅堂架构,影响此后中国古建筑。所以,在《保国寺志》中记有不少前人题咏:“?#32467;?#34255;得古招提,宫殿岿然结构奇?#20445;?#21319;斗昂栱人巧极,祥符千载永留名”。赞叹大殿在结构上的雄伟新奇。自唐以来,中、日之间有密切的文化交流,不少江南的建筑工人到达日本,主持建造众多寺庙,使日本不少古建筑带有江南风味。专家指出,保国寺许多的结构、斗?#30333;?#27861;已成海外孤例。

保国寺可谓是一部“凝固的木头写的史书?#20445;?#26377;“鸟不入,虫不蛀,蜘蛛不结网,?#39029;?#19981;上梁”的奇观,成为保吁最完整、江南仅吁的几座唐宋古建筑之一。

保国寺“百毒不侵”与大殿用料有关。在维修保国寺大殿?#20445;?#25442;下来的木料是黄桧,特性是坚实和耐腐,因为含有一种?#30899;ば苑?#39321;油,使保国寺免却虫蛀侵害。

           马年楼市会失前蹄吗?

 

新年伊始,令人关注的楼市传来了令人不安的消息,三?#21335;?/span>城市鬼城的论调一浪高过一浪,回乡的游子感叹找不到家乡的感觉,到处是高楼林立,但漂亮整齐的街道没有行人,漂亮的小区也没有多少灯在?#20102;福?#32780;且一月份的房价开始在部分城市环比?#38470;?/span>

2月18日,杭州城北项目德信北海公园公布了清盘均价15800元/平米,这可谓是马年杭城楼盘的首降,2月19日,同区域的天鸿香榭里在原先售价17200元/平米的基础上,以起价11800元/平米、均价13800元/平米入市,直降4000元引发战火拉开了杭州楼市?#23548;?#30340;序幕。房企此次火速应战,很容?#20857;?#20154;联想到2011年年初杭州楼市的?#23548;?#28526;。当?#20445;?#21516;样位于杭州城北板块的方正?#21830;?#26376;色项目率先祭出?#23548;?#22823;旗,一天之内引发了区域内其他楼盘的跟风?#23548;郟?#20043;后引起了杭州楼市各个板块的价格大动?#30784;?/span>

今年的元月,大大小小的城市房市开盘并不火热,虽然商家想尽一切办法,包括请托?#21019;?#28909;闹,但还是不见昔日热闹的情景,而且根据官方数据,一月份九成楼市成交量?#38470;担?#25353;照官方的67个城市房价?#21592;齲?#35768;多城市环比走?#38470;登?#21183;,包括北京这样的一线城市,房市都显得冷清。这足?#24674;?#26126;中国房市十分危险,崩盘论的观点由此诞生

三?#21335;?#22478;市在几年发展非常好,主要表现在城市的面积和十年前相比一般翻了几个倍,有了甚?#38142;?#21040;六七倍,咋一看去颇有城城市的风味,即使在县城,那也是高楼林立,街道宽广而整洁,绿化相当怡人,但仔细观察,许多精美的小区总是显得冷清,晚上基本上没有多少灯在?#20102;福?#34903;道上行人很少,在晚上散步感觉凉气习习,?#36335;?#36827;入了神话中的鬼城,而且鬼城之说不但在三?#21335;?#22478;市存在,在省会城市如贵州市同样存在,包括武汉、天津甚至上海?#21152;姓?#26679;的小区,这说明了中国楼市是库存多,入住率也非常低。

这几年银行业绩空前的好其实是楼市空前的好,但从去年开始,银行已经隐?#20960;?#21463;到房地产的危机正在到来,随着各种传言流入市场,银行的专家们通过调查分析,中国的房地产不可避免的开始进入寒冬,尤其是房产商还货款的力度越来越力不从心所以,过去?#20857;縲值?#30340;房地产和银行,因为钱的原因,银行对房产商开始冷淡,紧缩银根?#32456;?#26029;了房产商最后的希望现在,房产商最大的苦恼是筹不?#35282;?#25151;价?#38470;?#30340;趋势确实?#35328;?#26469;越紧张。

,那些囤积房产的人已开始全面?#36164;?#25151;产,而且出价一个比一个低,这既有政策方面的原因,如房产税的出台,也有反腐的原因,如官员房产要登记,信息要联网。这样,民间囤积的房产就不可避免的要?#22836;?#20986;来,这同样冲击了库存很大的楼市,所以,近几年进入房产市场的大亨们基本上是叫苦不迭,进入?#21496;?#20986;不来。

确实,感觉中国楼市寒冬已经来临,马年楼市有失前蹄的可能,?#38382;?#24456;是严峻。至少,从现在看,楼市这匹马在马年很难奔腾!

 

         一半是海水一半是火焰

 

目前,中国房地产开发出现了“地王”与“鬼城”并存现象。借用多年前中国的一句流行用?#38126;?#24688;如“一半是海水一半是火焰”。能够?#28783;?#21334;出“地王”的?#22797;?#22478;市,地方政府与房地产开发商们宛如夏天在海边冲浪,黄金梦酣;而“鬼城”所在地的开发商与购买者则在慢慢升腾的火焰中?#30446;荊?#30171;苦不堪。支持这些项目的地方政府虽然未被烤焦,但置身热浪的滋味也不好受。

在北京上海等一线城市政府卖地赚得盘满钵满之?#20445;?#38500;鄂尔多斯那个著名的鬼城之外,营口、常州等三?#21335;?#22478;市出现了大量“鬼城”。全国鬼城知多少?今年7月《时代周报》发表“中国新鬼城?#20445;?#21382;数了中国12个著名的鬼城,这?#27604;恢?#26159;全国几十个鬼城中的著名者。

目前一线及一些二线城市房价上涨,三?#21335;?#22478;市交易清淡也印证了这点。而本届政府在百般无计的情况下,将房地产业换了个“新城镇化”的包装再度推出,据?#23548;?#21010;在未来20年每年打造20个城镇。在三?#21335;?#22478;市“鬼城”处处之?#20445;?#33021;否为那些即将涌现的千万新房?#19994;?#20080;家,成了新城镇化最大的不确定因素。

除?#36865;蹲收?#20043;外,官员是购置房产的一大主体。早在2009年,上海2000市管干部被要求自觉申报房产。结果令上海市纪委非常?#38480;危?#23448;员们因为害怕政府引蛇出洞,是“惦量着申报?#20445;?#20294;拥有4-6套是常见现象,甚至有主动上报家庭房产十几套的官员。这此官员拥有这么多房产,秘诀是?#22270;?#36141;房,除了房地?#20302;?#23448;员享有“近水楼台”之便利以外,一个房地产项目的运作,往往还涉及工商、税务、规划、金融、司法及区县政府等多个部门,他们同样都是被打点的主力群体,这些官?#24065;?#25454;房地产公司对其可利用价值?#28010;悖?#21508;获得三到五成的大幅度购房折扣——?#23548;?#19978;是变相收取贿赂。

上海不是政治孤?#28023;?#23448;员囤房现象并非其独有。早在若干年前,住建部就着手建立40个城市个人住房信息?#20302;常?#20294;该?#20302;?#30340;联网时间一再延后,据说是因为遭遇各地官员的强力抵制。2013年1月一些“房氏家族”成员曝光之后,一些地方政府加紧出台房屋信息查询规范,禁止查询房地产信息。8月中旬,国?#20063;普?#37096;官员贾康公开透露,住房信息全国联网阻力不小,还需两年才能完成。

在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国,置业的习惯?#26377;?#24050;久。如果按照自有住房比率进行比?#24076;?#25130;至2010年末,我国城镇?#29992;?#23478;庭自有住房比率高达89.3%,而美国大城市?#29992;?#33258;己拥有住房的平均比?#24335;?#36229;过50%。这似乎也带来一个悖论,理论上看我国刚性住房需求较少,但?#23548;?#19978;通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛。

无论如何,房价过度偏离收入和租金所引发的风险,正日益挑战我们的承受力。动辄好几百万、上千万的一套房产,需要动用庞大的货币资金,这恐怕也非普通人所能。资金“击鼓传花”的游戏,终究会因为高处不胜寒戛然而止。但资金链条的断裂带来的将是连锁反应?#22270;负?#32423;数的收缩反应。近日,李嘉诚?#36164;?#19981;动产套取现金,是一个值得警惕的经济信号。

我国房地产市场运行的风?#25214;?#32463;过度累积,给予政府调控和治理的空间日益狭窄。如果不施加调控措施,市场的非理性将占据主导,天价购置土地络绎不绝,房价将面临全面失控的危险。如果施加强度过大的政策措施,房价将明显回落,势必通过地方政府偿债风险传导,影响金融机构资产质量,进而通过财富收缩效应降低投资与消费,引发宏观经济低迷不振。当前我国房价正在危险中艰难穿行。从这一点上说,或许正是?#36164;?#29289;业套现的最好时机。

 

 

 

 

 

 

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